合同会社ecarlate(以下、弊社)では2020年10月19日に市場調査レポート「不動産投資先としてのデータセンター動向」を発刊致しました。
近年、IaaS/PaaSやSaaSなどのクラウドサービス利用が増えていること、Netflixのような大容量コンテンツを用いたWebコンテンツサービスを提供する企業の増加と利用者が増えていることなどから、それらサービスを支える不動産物件となるデータセンターに対する需要が増加しています。
また、COVID-19の流行に伴う働き方や生活習慣を「新しい生活様式」へと変化させなければならない状況を支援するのもインターネットや各種IT技術です。それらを実現するために利用されているIT機器などのハードウェアやソフトウェアを停電や災害、熱、塵埃などから守るデータセンターは今後更に重要な施設となっていくのです。
そのような市場環境を踏まえ、「不動産投資先としてのデータセンター」では以下のような情報をまとめ、データセンターへの投資を検討される企業/ご担当者様に活用頂ける情報を提供致します。
1.データセンターサービスに関する情報
合同会社ecarlate「不動産投資先としてのデータセンター動向」項目
※コロケーション、ホスティング/クラウド(IaaS/PaaS)、クラウド(SaaS)
2.データセンターが持つ不動産物件としての特徴
3.データセンターへの投資モデル
4.投資観点でのデータセンター評価項目
5.データセンター業界の主要プレイヤー
データセンターサービスに関する情報
データセンターで提供されるサービスとして、「コロケーション」「ホスティング/クラウド(IaaS/PaaS)」「クラウド(SaaS)」の3つのサービスに関する概要と提供形態、価格設定などの情報をまとめました。
データセンターが持つ不動産物件としての特徴
データセンターは一般的な不動産物件とは異なり、スペースを貸し出せば終わりとはなりません。貸し出したスペースにIT機器などのハードウェアを設置して運用を行うために必要な電力などの設備(ファシリティ)も含めて提供を行うことで成立するビジネスです。
当レポートでは一般的な不動産物件とデータセンターの違いをまとめています。データセンターの種類(エンタープライズデータセンター、ネットワークデータセンター、ハイパースケールデータセンター)とそれぞれのデータセンターにおけるターゲットに関する情報、電力や設備(ファシリティ)の重要性に関する情報をまとめています。
データセンターへの投資モデル
データセンターへの投資に関しては、どこまで投資を行うのかによって投資回収の仕方や役割に違いが出てきます。「データセンタービル」「設備(ファシリティ)」「運営」の各レイヤーにおいてどこまで関わるかといった観点から「シェル型」「イクイップメント型」「サービス型」に分類して投資モデルを分析しています。
また、Joint Venture型(以下、JV型)でのデータセンター建設もグローバルを中心に行われており、日本においても実績および建設計画が出てくるなど注目の投資モデルになっているため分析を行いました。
それら投資モデルに関する分析と共に、2019年から2025年までの新設データセンターへの投資金額規模の推移と予測についても算出しております。投資金額全体の算出に加え、不動産会社/金融機関投資型で建設されるデータセンターへの投資金額とデータセンター事業者が単独で建設するデータセンターへの投資金額を内訳として算出しました。
＜弊社お知らせ「新設データセンターへの投資金額は2025年に4,100億円へ 」＞
投資観点でのデータセンター評価項目
データセンターへの投資を検討するにあたり、データセンターが持つ設備のスペックやロケーションなどテナントとなるユーザー企業が評価する項目に関して把握しておくことが重要となります。
それにあたり、まずは「ハードウェア搭載量」「安全性/安定性」の観点からデータセンターに求められるスペックに関する情報をまとめました。ハードウェアをより多く搭載するために必要な設備能力や床荷重/階高、面積に関する内容と、「安全性/安定性」に関わる冗長性/可用性やセキュリティについてまとめています。
さらに、データセンターへの投資を検討する上で重要となる「データセンターの陳腐化」についても触れています。一般的な不動産物件と異なり、データセンターでは設備(ファシリティ)がユーザーの求めるレベルに達しなくなるまでの期間が短くなる傾向があります。
また、データセンターにおいて重要となるロケーションについて、データセンターの種類別の動向に関してもまとめました。エンタープライズデータセンター、ネットワークデータセンター、ハイパースケールデータセンターそれぞれに求められるロケーションについてまとめました。
データセンター業界の主要プレイヤー
データセンター業界の主要プレイヤーに関する情報もまとめました。主な参入プレイヤーとして以下のプレイヤーを対象に業界構造や主要参入企業の情報を掲載しています。
a.データセンター事業者/オペレーター
合同会社ecarlate「不動産投資先としてのデータセンター動向」
b.設計会社/建設会社/ビル管理会社
c.データセンターアセット保有会社
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IT機器などのハードウェア性能の向上や仮想化技術などの利用、IaaS/PaaSやSaaS市場の拡大、Webコンテンツの大容量化などによりそれらを支えるデータセンターに求められるスペックは年々高くなっています。
それに伴い、データセンター建設に必要となるコストも増加傾向となり、データセンター事業者単独での建設は難しくなっているのが実情です。これから新設されるデータセンターはデータセンター事業者に加えて不動産投資を行う不動産会社や金融機関などと共同で建設されるケースが増えていくことでしょう。
データセンターへの投資を検討する不動産投資事業を行う企業各社にとって、データセンターのビジネスやデータセンターに求められるスペックなどを把握した上で投資の検討を進めていくことが重要となっています。是非、当レポート「不動産投資先としてのデータセンター動向」を活用頂き、データセンターへの投資検討を進めて頂ければ幸いです。
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